《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

大家好呀，买房群里考虑海淀的挺多的，海淀的每个片区的初中都会有那么一两个不太好的学校，但是上地这个学区几乎无坑，周末我去看了上地学区的房子，说起来对这个片区我是很熟悉的，在这边工作了3年，上地东里、西里都是比较熟悉的，只是当时没有关注这个片区的学校，以及没有注意到我住的是上千万的房子。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

下面我会按照地理位置及发展、生活配套、学校及教育、踩盘小区分析来详细介绍一下上地这个片区，这篇文章的写成非常感谢中介小哥的介绍和答疑解惑，他真的对上地这个片区非常了解，而且性格很温和，很有耐心，给我讲了很多细节的东西，让这篇文章能够带给各位读者很多干货，此外我自己也调研了很多东西，看完这篇文章相信你对上地片区的了解比大部分中介都多

PS：这篇文章很长，6500多字，可以收藏以后慢慢看，这是目前为止我认为写的最细致的一篇文章，因为感觉自己一直在成长，哈哈，以后的每一篇都会是我最好的，也希望能给买房路上的你们一点小启发。

一、地理位置及发展

上地位于海淀区东北部，北五环外，东至京包铁路，南至北五环路中心线，西至软件园西路—东北旺西路—农大北路—原万柳地区办事处树村地区与马连洼街道办事处分界线，北至后厂村路。依托上地信息产业基地和中关村软件园，上地片区的信息传输计算机服务和软件业发展良好，是早期信息技术产业的发源地，也是大型互联网公司的聚集地。

说起上地来，这个片区真的是一个非常独特的存在了，因为它学区和产业都是顶级的，而且几乎不可复制。上地是早期程序员的起源地，2000年初的时候，上地实验小学只是一所平平无奇的普校，当时没有学区房的概念，大家以就近入学为主，所以优质生源扎堆，然后经过十几年的发展，上地片区的小学初中都成为了牛校，然后2013、14年教改之后，学区房的概念越来越强。所以上地不仅是产业聚集地，而且是顶级学区，产业和学区双加持，房价也是一直蹭蹭涨。

虽然上地片区的占地面积很大，但其实住宅区很小，大部分都是写字楼、商业办公楼等，只有7个小区可以卖，主要集中在上地南路和上地三街，是上地片区的心脏，包裹的形状也像个心脏。

片区内交通主要是地铁13号线，纵贯南北，主要是上地、清河站。

二、生活配套

这边的生活配套还是很成熟的，逛街娱乐有华联购物中心，稍微远那么一丢丢的有超大的商场-清河万象汇（五彩城），我以前经常去那里玩，非常大；生活购物有超市发、物美、幸福荣耀等等，这些都很方便；医疗方面差点意思，主要是上地医院，是个二级综合医院，其他都是门诊；附近公园有上地公园，爱之园，树村公园等，离圆明园，颐和园，百望山这些也比较近，北京体育大学就在上地，没有疫情的时候都是开放的，可以去学校跑跑步啥的。

三、学校及教育

上地这个片区是海淀17个学区里面唯一一个初中派位没有坑校的的片区，公认派位最好的学区，坑校只有一个人大附西山分校，但这个坑也很浅，在海淀70多所初中里属于二流中等或略微偏下的初中，而且上地片区派到这个学校的学生很少，这么说吧，上地片区最差的二十中学和人大附西山学校分别是清河和青龙桥学区最好的初中，你就能明白上地有多强了

好的学区离不开好的生源，上地片区的家长都是家庭比较有钱的了，毕竟这块的学区房入门的也得800w，相应的高收入大概率也是高知高学历，这边的家长也相当鸡娃，一年的培训费也得20-40w左右，并且不少家庭有一个家长全职陪孩子成长，所以买上地学区，不仅要有800w打底的学区房，也要拿出相应的预算来去培养孩子，毕竟周围的环境就是这样的，除非孩子是天牛蛙，我就听中介小哥说过一个例子，天牛蛙确实存在，本来家长想买上地，但是可能出于某些原因吧，比如资金什么的，最终买了清河，这个家长说，算了，拼他自己的天赋吧，因为这个小孩特别聪明，一学就会，还特别自律，每天自己知道学习，背单词，所以人家拼DZ就可以，小小年纪就为家里省了几百万的学区房。有的群友问，要不要买学区房？其实从这个例子就可见一般，海淀的DZ算比较多的，不少小孩确实通过DZ走的，需要家长和孩子都付出一定的努力，要不要买学区房，要看家长对孩子的期望、孩子是不是有天牛蛙的潜力，因为学区房主要是兜底的，就是你拼不了DZ、运气也不好派不到好的初中的情况下，你买的房子在哪里，就近入学派位也去不了太差的学校。

有人可能觉得我夸张了，其实并没有，可能有的片区教育孩子每年没这么多培训费，但不代表它不存在，就像有位群友说的，我们只愿意接受自己知道的事情，对于自己不知道的或者难以达到的产生焦虑或者抗拒，我们的认知本来就是受限的。我只希望能够分享给大家很多我认为可能有用的东西，并且帮助大家能够对买房选择片区有一些帮助，就算我的文章没有白写了

好了，说一说具体的上地片区的小学和初中，下面这个表很清晰，看完表以后，我再来详细介绍一下各个学校的情况

先说小学（此处不含片区内的民办校）：

北大附小、清华附小：牛小，子弟校，没有学区房

上地实验小学：一流二类，非常厉害的小学，学校家长的口碑很好，1911后购房+京籍+父母孩子户口都在房产名下的家庭，只有极少数会被调剂，基本可以说稳上，当然房本时间越长越好。

上地实验小学树村校区：19年开始招生，硬件条件好，对应的初中派位和上地实验小学是一样的，也有本部的教师轮岗，生源大多是回迁户或者上地实验小学的调剂生（非京、工居...），口碑也比较一般。

清华大学附属中学上地小学：原名清河五小，二流二类以下，本身就是一所调剂校，学位充裕，买房稳上，主要是一些借读、挂靠、租房的生源。

此外上地学区还有一个福利，就是在划片入学之前，可以报名摇号上地实验学校的小学部，就挨着上地实验学校，这个小学是新建的，2020年新政策是在清河学区和上地学区摇号（你懂得，一般人摇不上），可以直升上地实验学校，相当于九年一贯制，多一次抽奖机会，没摇中不影响划片入原来的小学，摇中将来可以直升上地实验学校。同样的需要注意的是，如果20年以后摇进去了，会占用9年的学位，买房的时候注意打听一下。

然后是初中：

上地实验学校（上地101）：在海淀70多所初中里排名12左右，普校第一，上地实验学校是海淀47所享拥有校额到校名额最多的学校，约有35%以上的学生可以直接享受校额到校进入优质高中，一般主要面向区域五（西三旗学区、清河学区、青龙桥学区、上地学区、上庄西北旺学区、温泉苏坨学区）。

清华大学附属中学上地分校：简称清上，在海淀初中里排名15左右，很不错的学校。

二十中学：区重点，在海淀属于二流中偏上的学校。这是清河学区里最好的初中。

人大附西山：算上地片区的坑校了，但在海淀初中里属于二流中等略微偏下的初中，并不算太坑，这是青龙桥学区里最好的初中。

清华大学附属中学上地小学的派位池子和上地实验小学不一样，对应的中学是上地实验学校 、清华附中上地学校 、101中学本校（六小强）、中关村中学（介于二十中和人大附西山之间吧） 、北京101 石油分校（片区内坑校，片区最差学校，坑比较深的）。

一般买上地的学区房都是买上地实验小学本部对应的小学（后面也主要介绍上地实验小学本部对应的学区房小区），其中上地实验学校、清华附中上地学校在参加派位的时候占主要部分。北京二十中主要招生清河片区的学生，人大附中西山分校主要招生青龙桥板块的学生。

此外，表中没有体现的片区内学校有：清华附中&清华大学附属实验学校，六小强，基本点招；清华附实验学校以前是清华附中民办亲儿子，22年转了公，清华附中附属实验与清华附中在同一个校园，虽独立编班，但师资共享，派位就不用想了，另外还有北大附中实验学校，这是个私立学校，这学校不仅看成绩，还要看家长，都得拔尖才行，也不在派位中，所以上图表里面没有体现

四、踩盘小区分析

上地实验小学的义务教育范围可以买卖的学区房包括：上地佳园、上地东里、上地西里、马连洼北路1号院、上地南路6、8、10、14号院，其中14号院不能卖，下面就来介绍一下各个小区的情况

1、上地佳园

上地家园是2002-2006年建成的小区，总户数1300多户，小区一共23栋楼，1-7号楼是15到17层的楼，一梯2户~4户，主要户型是115平米两居和121平米小三居，149到164平米的三居；8-11号楼是板楼户型，主要是108平米和150平米的户型，12-16号楼是板楼，主要是100平米的两居，136平米和150平米的三居；17-21号楼是222平米和315平米的叠拼；22号楼是幼儿园（公立），23号楼是70年产权的公寓楼，但是可以落户上学。也有一居的占坑房，但是也得750w起步了，此外小区有几套是50年产权的。

小区环境不错，是上地实验小学学区房里环境最好的了，绿化率很高，45%，小区里面有一片绿地，有水系，物业是实创物业管理公司，物业费1.98元，管理也不错，小区挺干净的，人车分流，车位很充足，地上150元/月，地下450元/月，产权车位是30到40万一个，电梯可以直通地库。建筑质量不错，楼道贴了砖，但是有小孩的自行车放楼道里。离地铁13号线上地站800米左右。

小区统一换的单元门

看了一套还不错的两居室，把边户型，采光和通风都不错，9/10层，面积101.18平米，报价1430w，2022年12月份成交的有一套是1300w，今年6月份有一套同户型106.8平米的一层的成交价是1400w

2、上地南路6、8、10号院

这三个小区挨着，其中10号院又名枫润家园，这三个小区形成一个梯型，这三个院都比较小，没啥小区环境，下图中的14号院不能卖，所以就不说了。6号院和8号院离地铁站都500米左右，10号院远一些600米左右。

6号院是这三个里面最大的一个，1999年建成的，有3栋楼，都是7层小板楼，没有电梯，小区主要是海开集团开发的，一半居住的是公司员工，1号楼主要是116-130平米的南北向三居，且北边临街，而且北边有俩卧室；2号楼是71-04平米的两居室，有东西向的，有南北向的；另外一栋楼是一个小酒店。另外小区有半地下层，房本是1层的，可以上学，会便宜不少，80-86平价格在770-800w之间。小区环境没有，物业费1块钱，管理一般般，停车位是地上的，也不收费，我去看房的时候正赶上小区改造，看着有点乱，小规模的小区房价也比较难刷上去。

小区和北京体育大学隔着一个门，疫情之前是可以去学校里跑步的，隔着门我看到了北体里马术训练的

和北京体育大学隔着一个门

看了一套南北的两居室，已购公房，103.6平米，4层/7层，报价1150w

8号院个人感觉比6号院更乱一些，1998年左右建成，6层小板楼，这个小区有两栋楼，且不是一个单位的，1号楼是卫生系统的，2号楼是实创的会计楼，只有1号楼可以卖，是当时医院的集资盖房，现在已经转为公房了，可以高贷，但是1号楼是临街的，没有物业或者说是物业代管，也没人收费，但是维修啥的要收费的，环境比较差，没有固定车位，也没有停车费，存在乱停车现象，楼道也不太干净。

但是户型挺好的，虽然外立面看起来比较显旧，但这个楼的建筑质量不错，是框架结构，里面的墙都可以打掉，重新设计，包括外墙，甚至同一层的两家可以打通，户型也很不错。

独特的楼道圆形小天窗

主要户型是74-78平的两居和98-103平的三居，看了一套5层/6层的南北向3居室，已购公房，103.8平，报价1178w

10号院是2004年建成的，纯商品房小区，单价比6、8号院贵一些，2栋楼，带电梯，1号楼9层，2号楼6层，地上停车位不固定，先到先得，不收费，地下车库只有40多个车位，小区外面100多米处有个地上停车的，3000多一年，物业费2.17元，一层不用电梯维护，物业费1.5元。主要户型是70平的一居，94、09、116平的两居，97、139、172的三居，201、213、236平的四居，顶层是复式。1号楼北边临街，不临街的要贵个20-30w吧

看了一个满二的2居，2/6层，不临街，93.7平，报价1180w

3、马连洼北路1号院

小区一共12栋楼，建成年代1992年到1997年，共613户，偶数基本是塔楼，奇数是板楼。小区只有一个南门，地上停车，停车不收费，车位很紧张，街道代管的物业，管理还可以，物业费1块钱，进小区要登记，小区也挺干净整洁的。16年小区座的老旧改造，外立面和管道都换了新，6层板楼和塔楼都没有电梯，塔楼1梯3-6户，板楼1梯2-3户。主要户型是44平米一居，51-60平米小两居，72和95平米特殊户型两居，59平米小三居，126平米三居，原单位是五金厂、防火材料厂等单位的宿舍，属于公房社区。这个小区离地铁站比较远，距离13号线清河站步行要1.3km左右。

这个小区属于占坑房小区了，所以单价比上地东西里还要高，非常典型的老房子设计，看了一套51.7平的两居室，大卧室，小客厅，一梯三户，中间楼层/5层，报价836w，一般820w左右成交，名额占用的话，在780w以内，这种为了小升初上初中的可以买

4、上地东里

上地东里是上地片区最大的小区了，有59栋楼，56栋住宅楼和4栋商业楼3700户，便于管理分为7个区，当然都在同一个院里，其中五区1-10号楼为6层塔楼，其他为6层板楼，楼间距比较大，基本不会有遮挡，开发商和物业均是北京实创服务有限公司。小区里面有明天幼稚集团第八幼儿园（公立一级一类，每年也就招200多个，一个月1500元左右）和上地实验小学。建成年代1993年到1998年，有2栋楼是2002年的，是148平以上的大户型，不带电梯，但是周围的房价影响了它，并没有楼龄上的优势。

3、6、7区有部分的拆迁，还有一些是单位的分房，但都是公房性质，可以高贷，也有商品房，还有一个上地科贸大厦，是综合性大楼，有10套左右房本写的住宅，可以直接报名上学的，但是不能住人，没有燃气，会比较便宜，其他的都是办公。

小区地上停车位不固定，1200元每年，地下的是固定停车位，6000元每年，停车位比较紧张。户型非常多，从44平一居到228平的大复式都有，小区绿化还可以，有好多银杏树，以前住这边的时候，秋天一下雨，踩在脚下的银杏果好臭，也有小广场、凉亭、健身器材等。物业管理还可以，小区环境保持的挺干净的，但是是开放式小区，不是封闭式管理。小区外面有很多底商，吃饭啥的非常方便。步行到地铁上地站800多米

上地实验小学在这小区里面，小学的占地面积看着还是挺大的。

看了一套108平的2居室，1996年的，3/6层，报价1305w，上套1270w卖的。

5、上地西里

上地东里和上地西里两个小区挨着，隔一条马路，环境什么的差不多，物业也一样，只不过上地西里没有小户型，主要户型是100平米，107平米，114平米的两居和126平米、132平米、137平米、146平米、156平米、172平米的三居，还有164平米、181平米、201平米的四居。

小区有公房和商品房，分为风芳园，雅芳园，颂芳园共19栋（颂芳园2和4号楼是商业楼），主要是6层板楼和塔楼户型，没有电梯，共972户，1997-2000年建成，集中供暖，物业费1.57元。地上停车位租金600元/年，小区北门是车辆进口，东门只能出车。小区北边就是上地101中学。

看了一套145.7平的三居室，在5层，6、7层是loft，业主比较着急，1345w

上地西里离地铁站远一些，步行到地铁上地站1.4km左右

五、总结

上地这个片区有产业有学区，上面所说的几个小区，对应的上地实验小学1911后购房+京籍+父母孩子户口都在房产名下的家庭上学也比较稳，小学很不错，对应的派位初中在海淀二派里也是公认下限最高的，几乎没有坑，所以这个片区的房价过去的涨幅比较大，是个非常优质的板块，不过这个板块也是相当鸡娃，家长经济水平较高，生源质量很好，毕竟入门的学区房就得750w起步，还要预留一部分培训费，适合经济状况比较好，且对孩子期望比较高的家庭。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。